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作者 | 王泽红

10月12日，在国新办新闻发布会上，财政部副部长廖岷指出，关于财政政策如何进一步支持房地产市场发展的下一步规划，主要包含三方面的考量：

第一，允许专项债券用于土地储备，主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。

第二，支持收购存量房，一项是用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房；另一项是继续用好保障性安居工程补助资金，原来主要是支持以新建方式筹集保障房，现在作出优化调整，适当减少新建规模，更多支持通过消化存量房方式来筹集。

第三，及时优化完善相关税收政策，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。

财政部表示,促进房地产稳定发展是一项系统工程，需要各项政策协同发力。政策执行中，将持续加强财政政策与其他政策的协调，加强中央与地方的联动，加强新老政策的衔接，打好组合拳，坚定不移推动房地产市场止跌回稳。

专项债可用于收购存量商品房

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次明确用好专项债券来收购存量商品房，用作各地的保障性住房，意味着地方政府专项债在扩容。从历史改革来说，专项债一般不“涉房”，过去仅有的领域主要在棚改和土地储备方面，很少介入到房地产一些比较细的领域。

“按照此次财政部对于存量土地和房屋的工作规划，思路非常清晰，已建好但未销售的房屋，后续动用专项债来收购，充当保障房房源。对完全未开发土地，则通过专项债来进行收储，纳入到明年的土地储备项目中。对在建且已销售的房屋，一般会通过住建部融资协调机制的模式，将此类房屋加快建好和保交房。” 严跃进分析道

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，此次会议明确了专项债还可用于新增土地储备，这是一个重大变化。过去土地储备主要靠地方国企卖地或土地抵押来融资实现。现在，可以发行专项债，极大地突破了当前卖地难、国企城投债务重对于土地盘活和储备的制约。

“但关键是，专项债盘活的价格如何定，而且专项债是要偿还本息的，收回来用作保障房或再出让，能否实现资金平衡，有很大不确定性。如果还坚持债务比例控制、增量控制的考核，将制约这一政策。” 李宇嘉说道。

同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫分析道，通过专项债收购存量住房，能够起到三个作用，一是能够有效降低库存，降低市场供给压力；二是房企可以回笼资金，有能力进一步推动保交楼进程，同时，在一定程度上降低了财务压力。三是通过存量转保障房，直接完成保障房建设任务，能够提高资源的优化配置，效率提升。

房地产减税大招或将到来

中指研究院政策研究总监陈文静指出，当前各地正在加快落实取消普宅标准的相关政策，普宅和非普宅在税费上的区别，主要表现在两个方面，一方面，取消普宅标准有助于降低居民购买非普宅的增值税，取消普宅标准后，购房增值税的税率、免征年限等细节政策仍需要明确，在此过程中，也需要各个相关部门协同跟进；

另一方面，针对开发商征收的土地增值税，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，纳税人建造普宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果企业开发建设的是非普宅，要按照其增值额的全额进行土地增值税的计征。取消普宅标准后，土地增值税的相关政策也需要细化调整。

严跃进认为，此次提及税收工具支持房地产止跌回稳，虽然没有明确提及税收工具的方向，但基本上可以判断，在此前央行一系列重磅政策下，房地产减税大招或将到来。换句话说，在今年10月份要密切关注税务部门的政策动向。

“最直接的影响就是对增值税和个税产生了减负效应。对于一些购房时间不长，或房屋属于大户型的房子，其增值税减免的效应会非常明显。同时对于个人出售房屋，其个税的压力会进一步减少。另外目前市场上关注较多的就是契税，也不排除会有持续优化和调整的可能。” 严跃进补充道。

李宇嘉指出，这是给换房需求、改善型需求降低成本，取消普通住宅和非普通住宅标准，交易税费将极大地下降，比如购买144平方米以上住房的契税将从3%下降至1%。土地增值税预计将取消预缴，而直接转到竣工验收后的清算环节，这将给开发商节约土地价款1%-3%的税负。

“除此以外，税收政策将会是后续的重点，未来可能还有降低或减免二手房交易契税、增值税、个税等等，后续可能将实施减免。在刚需和改善占主导的情况下，市场对价格和交易成本比较敏感，二手房交易税费下降或减免，上述税种最大税负节约在房价的5%-8%。” 李宇嘉分析道。

宋红卫也认为，该政策能够降低居民的购买成本，尤其是非普住宅增值税，在二手房交易中占用较大的比重，税负也相对比较重，目前非普通住宅是按照全额的5%或者增值部分的20%征收，如果取消非普标准后，二手房交易成本会大幅下降。能够带动二手房交易的活跃度的上升，加强二手房和新房市场的联动，带动新房市场成交活力的上升。